Sie haben beschlossen ein Haus in Griechenland zu kaufen, aber wie geht es weiter? Es ist wichtig, ein Grundverständnis des Kauf-Prozesses zu haben, wenn Sie eine Immobilie in Griechenland kaufen wollen. Hier bieten wir Ihnen in kompakter Form den notwendigen Überblick.

Griechische Steuernummer - A.F.M.

Der Antrag zur Ausstellung einer Steuernummer wird beim zuständigen Finanzamt (DOY) gestellt, unter Vorlage folgender Dokumente (für Natürliche Personen):

  • Antrag
  • Persönliche Daten des Antragstellers: Vor- und Nachname, Vor- und Nachname des Vaters, Geburtsname der Mutter, Geburtsdatum, Geburtsort (GR) oder Geburtsland (Ausland)
  • Angaben gemäss ID
  • Staatsangehörigkeit, Beruf und Familienstand
  • Vollständige Adresse

Der Antragsteller hat sich mit seiner griechischen ID (Tautotita), ausländische Staatsangehörige mit dem Pass sowie dem Geburtsschein, auszweisen.

Eröffnung eines griechischen Bankkontos

Im Falle eines Kaufs ist es erforderlich, ein Bankkonto in Griechenland zu eröffnen, nicht nur zur Erledigung alltäglicher Käufe und Bankgeschäfte, sondern auch, um die verschiedenen Dienstleistungen (u.a. Wasser und Strom) automatisch zu bezahlen.

Sie können in Griechenland auch dann ein Bankkonto eröffnen, wenn Sie keinen Wohnsitz im Land haben.

Es empfiehlt sich das Konto vor Ort einzurichten und nicht vom Ausland aus.
Um ein Konto zu eröffnen müssen Sie über 18 Jahre alt sein. Ferner benötigen Sie Ihren Pass oder Personalausweis (oder auch einen Meldezettel für eine Adresse in Griechenland).

Falls Sie aber Ihr Konto schon vor der Ankunft in Griechenland einrichten möchten, können Sie sich an eine Filiale einer griechischen Bank in Ihrem Heimatland wenden (oder aber an eine ausländische Bank, die auch in Griechenland tätig ist).

Rechtsgrundlagen für den Erwerb einer Immobilie in Griechenland

Griechenland ist wie Deutschland ein Rechtsstaat; der Erwerb an griechischen Immobilien richtet sich nach dem Astikos Kodikas (ZGB – Zivilgesetzbuch); dieses Gesetzbuch ist vergleichbar mit unserem BGB.

Wie nach deutschem Recht, auch nach griechischem Recht ist der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen.

Eine grundbuchliche Eintragung ins Ipothikofilakio oder Ktimatologio ist zur Erlangung von Rechtssicherheit erforderlich, da der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs auch im griechischen Recht geschützt ist.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag Griechische Immobiliengeschäfte werden durch den Abschluß eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt.

Der Kaufgegenstand wird exakt beschrieben, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit genannt, Stornierungsrechte und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug und/oder Rücktritt vom Kaufvertrag festgelegt; ebenso die Vertragsabwicklung zur Erlangung der Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Das Grundbuch Wie genau beim deutschen Recht, ist nach dem griechischen ZGB der Eigentumswechsel mit Eintragung beim für die Immobilie zuständigen Grundbuchamt vollzogen.

Die Zahlung des Kaufpreises oder Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird im besagten Notarprotokoll festgehalten.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer (siehe Recht und Steuern) ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, mit der man das amtierende Notariat beauftragen kann.

Das Grundbuch

Wie im deutschen Recht, so wird auch nach dem griechischen ZGB der Eigentumswechsel mit Eintragung beim für die Immobilie zuständigen Grundbuchamt vollzogen. Die Zahlung des Kaufpreises oder Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird in einem Notarprotokoll festgehalten. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer (siehe Recht und Steuern) ist die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, mit der man das amtierende Notariat beauftragen kann.

Das Eigentumsregister

Das Grundbuchamt, Ipothikofilakio oder Ktimatologio, wird ähnlich wie in Deutschland geführt und ist für bestimmte Gemeinden zuständig. Allerdings werden die griechischen Grundbücher nicht nach Flurstücken sondern nach Personen geführt.

Bei der Grundbuchrecherche wird deshalb unter dem Namen des potentiellen Eigentümers geprüft, ob und gegebenenfalls wann und und durch welchen Rechtsakt er Eigentümer geworden ist, ob Belastungen, Grunddienstbarkeiten, Rechtsstreitigkeiten etc. eingetragen sind etc.

Das seit einiger Zeit im Aufbau befindtliche Grundbuch nach deutschem Verständnis, also Führung nach Flurstücken, öffentlicher Glaube des unter dem Flurstück eingetragenen etc. ist bereits in zahlreichen Regionen Griechenlands abgeschlossen und in Kraft getreten.

Anwaltszwang

In Griechenland besteht bei der notariellen Protokollierung der meisten Kaufverträge Anwaltszwang.

Der Rechtsanwalt führt die Grundbuchrecherche durch, bereitet den Vertrag vor und unterzeichnet ebenfalls auf dem Kaufvertrag. Für die Mitwirkung des Anwaltes bei dem notariellen Kaufvertrag sind Zwangsabgaben an die örtliche Anwaltskammer abzuführen.

Steuern und Kosten bei Kauf einer Immobilie in Griechenland

Die Grunderwerbsteuer – Immobilienübertragungssteuer

Immobilientransaktionen werden in Griechenland entweder mit der Grunderwerbsteuer (Foros Metavivasis Akiniton) oder mit der Umsatzsteuer (FPA – Foros Prostithemenis Axias) besteuert. Steuerpflichtig ist dabei jede Übertragung, Veräußerung oder die Gewährung von Rechten. Die einmalige Grunderwerbsteuer beträgt seit dem 01. Januar 2014, 3 % (vorher 8 bzw. 10 %).

Diese Steuer wird auf der Grundlage des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, soweit dieser nicht niedriger als der vom Finanzamt veranschlagte Einheitswert ist. In der Regel wird deshalb höchstens der vom Finanzamt festzusetzende Kaufpreis in der Kaufurkunde angegeben. Der Steuerbetrag ist vor der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig und in der Regel von der Kaufpartei zu tragen.

Umsatzsteuerpflichtig ist nur der Erwerb von neuen Immobilien, die nach dem 1. Januar 2006 gebaut worden sind. Die Mehrwertsteuer beträgt dann 23 %.

Notar und Grundbuch

Der in einem Immobilienkauf betraute Notar erstellt für seine Tätigkeit eine Gebührennote auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises. Hier ist mit ca. 1 % – 1,5 % zu kalkulieren. Für die Grundbucheintragung fallen weitere geringfügige Kosten in Höhe von ca. 0,5 % an.